Рынок оживает или нам просто кажется?

   Рынок оживает или нам просто кажется?

Весна заставила выйти из спячки покупателей квадратных метров. Мы решили разобраться в том, что происходит с рынком недвижимости разных городов, попытаемся найти общие закономерности и обратить внимание на различия в поведении покупателей.

Итак, начнем с Минска, как самого большого и развитого рынка недвижимости страны. На начало апреля по БТИ было зарегистрировано 1185 сделок по итогам марта, понятно, что сделки еще добавятся, но это не будет большое количество, около 100 сделок еще, вероятнее всего. На сегодня можно смело констатировать, что рынок заметно оживился в марте, это уже более чем на 100 сделок больше чем в феврале (1070 сделок) т.е. рынок по количеству прирос +10% как минимум за месяц.

Что же было с ценами в таком случае, это очень закономерный вопрос?????

По итогам марта средняя цена кв.м. была 1235 $/кв.м., что на 45 $/кв.м. меньше чем в прошлом месяце, т.е. минус 3.5% за месяц – это очень серьезное падение. При этом:

- чистая вторичка стоила 1225 $/кв.м.,

- готовые новостройки стоили 1270 $/кв.м.,

Очень интересно было посмотреть на структуру сделок:

- 255 сделки с готовыми новостройками 21.5% от всего рынка (почти двойное превышение к обычной норме) …. Тут все повально обвиняют Дану, с ее Минск Миром, которые устроили небывалую распродажу, в которую втягивают уже всю страну, квартиры от Даны не продает уже только ленивый, даже в самом отдаленном уголке нашей страны.

- сделки с однокомнатными квартирами составили 46% от всего рынка, что говорит об инвестиционном характере некоторых сделок.

По словам многих риэлтеров, оживление на рынке вызвано возможностью людей докредитоваться на некоторую сумму, хотя лично меня это конечно ввергает в некий ужас учитывая условия банков, выдающих кредиты на приобретение недвижимости.

Еще одних фактором, оказавшим большое влияние на активность рынка, была большая доля покупателей из регионов, по комментариям некоторых агентств доля приезжих покупателей доходит до 15%, что невероятно высокий показатель для нормального состояния рынка, это в некоторой степени и объясняет большой процент сделок с однокомнатными квартирами, проданными в марте, потому что как раз однокомнатные квартиры чаще всего покупают региональные покупатели для дальнейшей сдачи в наем.

Теория с покупателями из регионов имеет смысл, особенно учитывая, что в столице за последний год цены просели гораздо сильнее чем в регионах, так в Минске за год мы увидели снижение стоимости кв.м. примерно на 15%, в то время как в регионах снижение пока достигло 5-7% …. Столица как более развитый рынок быстрее на все реагирует, а регионы как правило отстают на 3-4 месяца, и как раз в такое время мы видим перетягивание большой доли покупателей из областей в сторону столичного рынка, где снижение уже произошло, а в регионах только ожидается.

Что же у нас происходило в регионах в марте? Разберем для два сценария на примере двух областных центров.

Итак, Гродно. Тут рынок ожил очень заметно.

Количество сделок выросло почти на четверть. За март было зарегистрировано 192 сделки, что характерно для докризисного уровня, отмечу, что 27% от этого количества – это сделки с готовыми новостройками, процент конечно просто шкалящий, но Гродно всегда был рекордсменом по данному показателю.

Цена кв.м. чуть подросла +15 $/кв.м. (+2%). По итогам марта средняя цена была 655 $/кв.м.

Чистая вторичка стоила 640 $/кв.м.,

Готовые новостройки стоили 670 $/кв.м.

Как видим, динамика по ценообразованию просто обратная, в сравнении со столицей, в Гродно типа про кризис пока не слышали.

Совсем иная картина наблюдается во втором западном регионе – в Бресте. Тут у нас по итогам марта всего 134 сделки, что почти сопоставимо с результатами февраля, понятно, что сделки еще в базу добавятся, но их не будет более 10% это факт. Доля готовых новостроек была 17,8 %, что сопоставимо с минскими значениями.

Получается, что в Бресте весеннее оживление пока в сделки не трансформировалось, чем это вызвано пока сложно сказать:

- то ли относительно высокая цена метра не дает рынку ожить.

- то ли брестчане пока просто затаились.

- а может все уехали покупать в Минск, подешевевшую Дану.

Средняя цена кв.м. чуть подросла +10 $/кв.м. (+1.5%). По итогам марта средняя цена была 705$/кв.м.

Чистая вторичка стоила 700 $/кв.м.

Готовые новостройки стоили 715 $/кв.м. (тут всю статистику сделал один дом на Дубровке, от Ремсантехстроя, где квадратный метр на сегодня дешевле 600 $/кв.м. – 40% всех сделок по готовым новостройкам составили именно квартиры из этого дома).

Как видим динамика по ценообразованию тоже далека от минских снижений, но с другой стороны уже не наблюдается роста сделок, и это говорит о двух вещах, либо мы увидим просто вал сделок по итогам апреля, если допускать, что туда перетекли мартовские сделки, или же что более вероятно, в Бресте начинается минский сценарий на понижение цены, с учетом отсутствия роста количества сделок, что ж скоро сами все узнаем, ждать осталось уже недолго.

Разберем для наглядности еще один локальный рынок поменьше, на примере города Пинска.

Там кстати, тенденции больше всего похожи на столичные.

Кол-во сделок возросло +16% (с 36 сделок в феврале, до 43 в марте).

Цена квадрата снизилась -2% или минус 10$ (с 450 $/кв.м. в феврале, до 440 $/кв.м. в марте).

Оживление на рынке наметилось, правда пока покупают только самое дешевое. Бедность регионов можно хорошо просмотреть по реальным сделкам, так в том же Пинске, порядка 40% от всей массы сделок с квартирами не дотягивало по стоимости до 15.000 $. Думаю, что минчане, это даже представить себе не могут. Поэтому мое мнение, что малые города живут уже совершенно своей жизнью, связанной с очень большим ограничением ресурсами, и тенденции столицы и даже областных городов их уже не сильно волнуют.

Что касается областей, то они явно отстают от тенденций, которые уже начались в столице исходя из происходящего в экономике, но положа руку на сердце, так было всегда, областные города повторят столичные тенденции через несколько месяцев, думаю, как раз к лету и в областных центрах наметится более сильный крен в сторону снижения цены квадрата, который мы сейчас видим в столице, и это вернет покупателей на рынок ……

Вот такие вот события мы увидели на рынке по итогам марта.